▷ Comunidad de bienes para gestionar alquileres

Ahora que está preparado, asuma la gestión de la propiedad por su cuenta. Está preparado para aprender a gestionar propiedades de alquiler en lugar de subcontratar todos los aspectos y gestionar una comunidad de bienes para gestionar alquileres. Estupendo. Estamos preparados para ayudarle. Los contratos, el mantenimiento y las multas de demora pueden parecer una carga para un administrador de propiedades. Pero no deje que eso le disuada de convertirse en un administrador de fincas capaz. Elegir dirigir su empresa por su cuenta es una gran decisión. Sin embargo, también puede ser increíblemente satisfactoria. Podemos ayudarle a crear formularios sencillos que podrá utilizar con frecuencia o a ponerse en contacto con otros proveedores de servicios cuando sea necesario. Este manual le enseñará cómo seleccionar a los mejores inquilinos, determinar los importes de los alquileres y gestionar las situaciones de desahucio.

Gestionar alquileres de comunidad de bienes

Hablemos de algo antes de entrar en el meollo de este artículo. Estas acciones se describen en un orden específico. Sin embargo, es posible que tenga que dar ciertos pasos fuera de orden. Dependiendo de cuántas propiedades administre y de las características específicas de sus propiedades, es posible que tenga que trabajar en el Paso 7. No pasa nada.

Ningún manual, por exhaustivo que sea, le ofrecerá una relación paso a paso de todo lo que debe realizar. Este manual pretende ser un amplio recurso que le ayude a desenvolverse en diversos escenarios como administrador de fincas.

Primero, comprar y arreglar

Primero debe comprar el inmueble de alquiler y hacer las reformas necesarias. Si su propiedad no ha sido vendida o no está en condiciones de ser alquilada, debe emprender estas dos acciones en primer lugar. Encontrar la propiedad de inversión ideal y conseguir que tenga éxito depende de varios factores. En este tutorial no se tratarán todos los aspectos de la compra y el mantenimiento de las viviendas de inversión.

Establezca las expectativas y los precios en el segundo paso

Es hora de empezar a buscar inquilinos una vez que sientas que tienes el control de tu propiedad de alquiler. Ahora es el momento de decidir tus objetivos y costes.

Análisis del mercado.
Antes de decidir el precio, debe investigar los precios medios de alquiler en el barrio y las unidades de alquiler disponibles. Es posible que haya realizado alguna investigación independiente a la hora de realizar la compra.

A continuación se indican algunos aspectos que debe tener en cuenta:

¿Cuál es la renta media anual de la región?
¿Cuál es el tamaño medio de una familia?
¿Cuál es el coste típico del alquiler?
¿Existe alguna ventaja por la que pueda cobrar más, como el acceso a una línea de autobús, un acceso sencillo a la autopista o aparcamiento fuera de la calle?

Si tiene en cuenta los costes de los alquileres cercanos y los precios de mercado, podrá fijar el precio adecuado para su vivienda de alquiler.

Lista de condiciones para los inquilinos

Hay que decidir el importe del alquiler mensual y los requisitos que se exigen a los posibles inquilinos. Si ya tiene claro a quién busca cuando promocione su propiedad, sus posibilidades de encontrar al inquilino ideal serán mayores. Recuerde que está prohibido discriminar a los inquilinos y tenga en cuenta las siguientes cualidades de los inquilinos.

Salario mínimo
Lo que es superior: ¿Fuma o no fuma?
Requisitos de empleo
Requisito de solvencia
¿Tiene antecedentes de alquiler?
¿Qué número de referencias se necesitan?

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Alquile su vivienda en el paso 3

Este es a la vez el paso más emocionante y desafiante del proceso de alquiler. Ya puede empezar a buscar inquilinos para alquilar su vivienda.

Elegir inquilinos de calidad

No basta con encontrar inquilinos; también hay que encontrar inquilinos de calidad. Los buenos inquilinos cuidan de su propiedad y pagan el alquiler puntualmente. Además, no crean problemas innecesarios. Aunque pueda resultar difícil, es fundamental ser capaz de detectar a un buen inquilino durante el proceso de entrevista. Utilice un cuestionario de alquiler para evaluar a cada inquilino potencial y ver si encaja. Existen restricciones estrictas sobre el tipo de preguntas que se pueden hacer durante las entrevistas. Preguntar sobre la raza, una discapacidad o el tamaño de la familia es inadecuado. Hay que respetar las leyes de vivienda justa.

Estas son las medidas que debe tomar para descubrir a un inquilino fantástico.

Verifique su empleo e ingresos.
Compruebe sus antecedentes crediticios y penales.
Obtenga sus referencias.
Hablar con sus anteriores caseros.
Hable con ellos personalmente.

Aunque tome todas las precauciones, es posible que se le escape algo que pueda indicar que el inquilino es problemático. La selección de inquilinos puede ser un reto. Encontrar a los mejores inquilinos puede ser más fácil con la ayuda de una empresa externa de selección de inquilinos.

Redactar y examinar los contratos de alquiler

Es hora de firmar el contrato de alquiler una vez que haya encontrado un inquilino. Si nunca ha redactado un contrato de alquiler, puede encontrar excelentes ejemplos en Internet. Puede ser una buena idea contratar a un abogado local para sus contratos iniciales para asegurarse de que no se le pasa por alto ningún dato crucial. Después, puedes trabajar por tu cuenta. En tu contrato, especifica el calendario de pagos del alquiler, el proceso de desahucio e información sobre el mantenimiento. Antes de concluir la transacción, asegúrate de reunir y revelar un depósito de garantía.

El contrato

Antes de firmarlo, debes repasar el contrato de alquiler con tu inquilino. Para asegurarte de que ambos entendéis los términos del contrato, puedes preguntar sobre aspectos concretos y aportar aclaraciones.

Visita detallada

Tiene la opción de visitar la vivienda con el inquilino o con un tercero neutral. Se recomienda documentar todos los detalles que pueda sobre la propiedad. Estos datos serán útiles para evitar discusiones sobre daños en el futuro. Una visita guiada también puede ayudar a evitar problemas futuros.

Verificación y mantenimiento en el paso 4

Una vez que se muden, su trabajo como inquilino cambiará, pero eso no significa que ya no esté a cargo. Usted es el principal punto de contacto del inquilino con el propietario. Los inquilinos deben poder acudir a usted con cualquier problema o consulta en cualquier momento.

Comprobaciones del alquiler

Hacer una visita de inspección una o dos veces al año tiene algunas ventajas. Al visitar la vivienda de su inquilino y comprobar que todo está en orden, puede mantenerse en contacto con él. Es posible que descubra problemas menores que aún no le hayan comunicado. Estos paseos pueden proporcionarle un conocimiento adicional. Puede evaluar el estado de la vivienda mediante una visita. Si el inquilino sabe que usted va a realizar visitas semestrales, es menos probable que cause daños.

Udis qué es y para que sirve

Mantenimiento periódico

Todas las propiedades necesitan algún tipo de mantenimiento. A lo largo de su estancia en su casa, es probable que su inquilino se ponga en contacto con usted para cualquier problema que tenga, desde pequeños arreglos de fontanería hasta la sustitución de luminarias. Lo siguiente puede prepararse de antemano para aumentar la eficacia del mantenimiento.

Consulte a estos contratistas de confianza del barrio.
Información sobre posibles caseros locales de ayuda.
A continuación se indican varios arreglos sencillos que puede realizar usted mismo.
Presupuesto de mantenimiento adicional.
Programe citas periódicas de mantenimiento para elementos como calentadores de agua y aparatos de aire acondicionado.

Reparaciones importantes

Siempre existe la posibilidad de que su propiedad de alquiler necesite reparaciones importantes, a pesar de que todos los propietarios desean que nunca les ocurra. Desde la rotura de una tubería hasta daños importantes en la vivienda causados por una tormenta pueden requerir reparaciones costosas. Debe mantener a su inquilino alojado durante el periodo por el que ha pagado el alquiler si su propiedad necesita reparaciones importantes y le obligarán a desalojarla. Dependiendo de las circunstancias, se le puede pedir que pague su alojamiento alternativo durante los próximos meses. Merece la pena hablar con el inquilino sobre otras opciones de alojamiento y la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato si la propiedad ha sufrido daños importantes. Este tipo de modificación está permitida.

El cobro del alquiler es el quinto paso

Una de las principales responsabilidades de los propietarios es el cobro del alquiler. Cada propietario prefiere una forma de cobrar el alquiler. Todavía es frecuente que se entreguen cheques o se envíen por correo a los propietarios. Para asegurarse de que se les paga a tiempo y en su totalidad, algunos utilizan servicios informatizados de cobro de alquileres. Cada método tiene ventajas e inconvenientes, pero al final, es usted quien decide cuál le gusta más. Si decide emplear el cobro de alquileres por Internet, quizá quiera pensar en incluir una tasa de tramitación en el precio del alquiler.

Aumento de los alquileres

Debido al aumento del coste de los inmuebles, es posible que tenga que subir el alquiler. Aunque parezca imposible subir el alquiler mientras tenga inquilinos, puede ser factible si son fiables y tienen intención de quedarse mucho tiempo. Hable con sus inquilinos sobre posibles subidas del alquiler. Discuta con ellos si seguirán pagando la nueva tarifa.

Cargos por demora

Asegúrese de cobrar un recargo por retraso en el pago del alquiler. Si su inquilino suele pagar tarde el alquiler, hágaselo saber. Los inquilinos utilizarán cualquier justificación para retrasar los pagos. Es aceptable identificarse con su situación. Es posible que un inquilino que paga el alquiler a plazos no pueda permitirse el alquiler de su vivienda. Una política de morosidad clara garantizará que dejen de alquilar su propiedad. Su política de morosidad debe quedar muy clara en el contrato de alquiler. Incluya el fragmento correspondiente del contrato de alquiler para que puedan consultarlo si les envía una notificación relativa a las penalizaciones por demora.

Evacuaciones en el sexto paso

Ningún casero quiere encontrarse en esta situación, pero es concebible que su propiedad sea desalojada en algún momento. Los nuevos propietarios pueden sentirse perdidos sobre qué hacer en esta circunstancia. Por ello, es fundamental informarse sobre la normativa local y asegurarse de cumplirla en su totalidad. Debe presentar una petición de desahucio y atenerse al proceso legal. Aunque el largo proceso le irrite, debe avisar al inquilino y solicitar una orden judicial para desalojarlo. Si intentas desahuciar al inquilino alterando las cerraduras o tomando otras medidas personales, puedes ser procesado por un delito.

Que son las escrituras

Ahorrará tiempo y esfuerzo si toma estas medidas.

Debe notificárselo. Ten en cuenta el tiempo necesario para solucionar el problema.
Puedes presentar la demanda de desahucio ante el tribunal si no se han cumplido las condiciones de la notificación.
No aceptes el pago si has presentado una petición de desahucio. Puede dar lugar a la anulación del proceso.
Lee las leyes locales para asegurarte de que no estás infringiendo ninguna.
Puede contratar a un abogado si las leyes no están claras.
El sheriff local llevará a cabo el desahucio real después de que esperes la decisión del tribunal.

Contabilidad, en el paso 7

Es posible que desconozca las particularidades contables y los impuestos relacionados con la gestión inmobiliaria. Una empresa de administración de fincas le facilitará esta información. Sin embargo, intentar hacerlo por su cuenta puede ser todo un reto. El uso de estas estrategias y sugerencias hará que la gestión de la contabilidad de su empresa sea más sencilla.

Contratar a un contable para que se encargue de sus impuestos es una inversión que merece la pena. Llevarán un registro impecable y maximizarán las deducciones.
Puede llevar una contabilidad minuciosa de todos los gastos de mantenimiento y otros gastos periódicos de mantenimiento de la propiedad. Éstos se pueden amortizar.
Debe abrir cuentas bancarias separadas para los gastos del negocio, a fin de evitar que sus finanzas personales y las del negocio se combinen.
Haga un presupuesto para impuestos y tasas imprevistos.
Ahora es el momento de destacar como administrador de fincas.

Su decisión de aprender a gestionar propiedades de alquiler usted mismo es un logro fantástico. Ahora que tiene conocimientos, puede administrar propiedades. Sólo podrá dominar cada paso si los realiza realmente. La administración de propiedades es una operación sencilla que puede llevarse a cabo de manera muy eficiente.

Comprar una propiedad y hacer reparaciones.
Decida un precio de alquiler y los requisitos para los inquilinos.
Encuentre inquilinos y permítales alquilar su propiedad.
Mantenga el edificio en buen estado.
Cobre los impuestos y el alquiler.
Obtenga beneficios.

No deje que la gestión de sus viviendas le abrume. Ser propietario es un empleo gratificante. Estar preparado y atento durante todo el proceso puede ayudarle a aumentar su propio patrimonio.